新闻中心News Center
行业动态Industry News
2011
07-26
2012年房地产行业：转型的年代
发布者：
浏览次数：11241
2011年7月25日 来源：中国房地产报
国家调控房地产市场主要通过三个手段，一是要加大供应量，二是遏制过旺炒楼需求，三是调整结构。这三件事情，是今年及明年调控工作的重点，不会改变。
2012年房地产行业有两个趋势，一个是加大保障房建设力度方向不改变，一个是调控*策可能会适时而变。就房地产企业来说，2012年是一个转型之年，企业的布局、盈利模式、管理模式和产品都会发生深刻的变化。
加大保障房建设方向不变
国家的房地产调控*策主要包括两个方面，一方面是要加大保障房建设力度。*建设保障房的目的是为了让中低收入家庭实现住有所居的目标。与此同时，保障房对房地产市场的稳定发展也会起到一定的作用。
现在最集中的问题体现在中低收入人群及低收入人群，他们的住房没有着落，激发了社会矛盾。中低收入人群及低收入人群的住房困难问题，光靠调控房价并不能解决，需要依靠保障房的建设。过去几年，我国保障房的建设力度比较小。*已决定未来5年加大保障房建设力度，这个总体方向不会改变。保障房的建设还会持续下去，根据*的决心和措施，我相信今年11月份以前，完成保障房的开工建设工作应该没有问题。我强调的是开工建设，而不是竣工，任何工程一年以内竣工都是不太现实的。
另一方面，国家要保持房地产市场的平稳发展，实现软着陆。现在房地产市场的状况是，房价上涨的压力还是很大的。国际舆论认为，我国的房地产泡沫已经比较大，如果继续提高房价，泡沫会继续加大，会产生一些问题。房地产市场要防止房价过快上涨，防止泡沫的继续加大，这个做法目的是要保持经济的相对持续平稳。如果泡沫一旦破灭，会对经济造成很大的影响。世界上有不少反面教材，30年前拉美国家的房地产市场泡沫破裂。20年前，日本的房地产市场泡沫破裂。3年前的美国次贷危机，都是房价上涨过快造成的。我国*要保证国内经济的平稳发展，很重要的就是要保持房地产市场的平稳。
现在的房地产调控都是围绕这两方面来进行的。既要加大保障房建设力度，还要保证商品房的供应量，保证商品房用地的供应量，缓解房地产商品房市场供不应求的问题。
现在可以清晰地看到，国家调控房地产市场主要通过三个手段，一是要加大供应量，二是遏制过旺炒楼需求，三是调整结构。这三件事情，是今年及明年调控工作的重点，不会改变。
目前，在*强有力的督查、指导和要求下，地方的保障房建设工作也保持与*的要求一致，正在进行之中。但是，的确存在很大的困难，比如资金问题，正在逐步地解决。同时，要加强督查，加强社会的监督，把好事办好。*会不断地进行有针对性的督查和指导，让调控*策落到实处。
调控*策会应机而变
商品房与保障房是两个不同的体系，面对不同的人群，不能混为一谈。如果要实现商品房市场的平稳，首先要实现商品房市场供求关系的平稳。这与保障房之间没有直接的联系。除非将来扩大保障房的供应对象，把可以买商品房的人加入到保障房体系中，这样才可能会影响到商品房的供求关系。所以，保障房的建设与商品房房价没有关系。也许在同一地段，保障房的价格低于商品房，会对商品房的价格产生些影响。但总体而言，商品房的价格还是由商品房的供求关系决定的。
房地产市场实际上是一个地区性的市场，各地区的供求关系不一样，房价不一样，市场的反应也不一样。国家对房地产业的调控从目前来看，仍然面临着保障房建设不足和房价上涨过快的压力。国家的*策也是围绕这些问题进行的。但是，各地的市场不一样，所以有的地区限购，有的地区不限购，有的地区限购力度大一些，有些地区限购力度轻些。直到市场的供求关系平衡下来，没有了房价过快上涨的压力，国家的调控*策才可能放松一些。
如果，调控的结果没有达到预期效果，那限购*策还会继续下去。从目前看，国家的调控*策没有松动的迹象。因为到6月份为止，房价总体趋势还是稳中有升，有些城市甚至涨速还比较快。如果现在调控*策松动，马上就会造成强烈的反弹。
*一直强调房地产调控*策的稳定性、灵活性、有效性，我觉得房地产市场继续发热发烧的几率不大，因为如果房地产市场继续有过热势头，*会根据房地产市场的变化情况采取进一步的大面积的结构性*策。但房价也不会出现大面积的严重下滑，因为这与地方财*和债务有关，如果房价严重下滑会影响整个房地产市场的销售情况，会影响到土地出让，影响地方财*的收入，影响地方债务的偿还，而地方财*与债务又和*、银行等方面关系密切，所以*会采取措施，保持房地产市场的相对平稳，地方*也会起到防火墙的作用，结合*策，使房价不会出现严重下滑。这也凸显了房地产业对国民经济的重要性。
企业进入转型期
国家经济结构的调整，楼市的调控。国家强调要提高经济发展的效益和质量，房地产行业及企业可能会在以下几个方面出现转型：
一、空间布局。
房地产企业过去更多的大企业会集中在大城市，现在开始向中小城市甚至城镇布局。随着经济的发展，国内中小城市的发展空间现在也很大。限购*策的出现，及大城市土地资源的稀缺，使房地产企业感觉在大城市的生存更加困难，于是纷纷向二三线及三四线城市拓展。像恒大、万科等企业，先在二三线城市布局，就先得利了。在这次调控过程中，这几家企业的交易量不降反升。无论从房地产市场发展的客观规律，还是从*策的角度，还是从先行者的范例，都告诉大家，房地产行业的空间布局正向全国拓展。这对于我国城镇化的发展起到了推进作用。
二、物业状态的转型。
过去的房地产开发企业以开发住宅及销售为主，现在向商业地产、旅游地产等多种多样的物业形式转化。房地产开发商逐步开始自持物业。
三、盈利模式的转变。
近些年，房地产行业的盈利模式主要依靠囤积土地等待升值来盈利。现在国家调控*策不允许囤地，加之现在的房地产市场正逐步向买方市场转变。房地产企业的盈利模式也会从依靠土地升值转变到依靠产品盈利。房地产企业需要打造更优秀的产品及差异化产品来获得盈利。
四、企业组织的变化。
目前，一些中小型房地产企业被兼并，被合作的机率加大。好的品牌企业，经济实力雄厚，还可在房地产市场进一步拓展。有些前景困难的中小型企业，现在只能转让手中的存地。这些兼并和合作有利于加强房地产行业的集中度。以前，一般的房地产企业都是开发投资一体化，现在出现了开发、投资分离的现象，企业向专一化方向发展。有的企业只投资，有的企业专业做开发。
五、产品变化。
房地产企业的产品从灰色建筑、毛坯房，向绿色建筑、成品房方向发展。
六、行业关系的转变。
以前房地产企业是单独发展，现在一些大型的房地产企业都有战略合作伙伴，出现了行业间合作发展态势，上下游产业链条上的企业，关系更加密切了，这对降低产品成本，提高产品品质都是有好处的。（作者:顾云昌 整理:周村）
相关文章
